Технический план объекта незавершённого строительства: когда это выгодно собственнику

Объект незавершённого строительства — это полноценный объект недвижимости, права на который можно и нужно защищать законным путём. Технический план ОНС позволяет поставить недострой на кадастровый учёт, получить кадастровый номер и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Разберём, в каких ситуациях это реально выгодно собственнику и как проходит вся процедура.

Что такое технический план ОНС

Технический план объекта незавершённого строительства — это официальный документ, подготовленный кадастровым инженером, в котором воспроизводятся сведения из ЕГРН и фиксируются характеристики недостроенного объекта, необходимые для его государственного кадастрового учёта. Документ составляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказа Минэкономразвития № 953.

В отличие от технического плана завершённого здания, план ОНС обязательно включает сведения о степени готовности объекта — она выражается в процентах и рассчитывается инженером на основании натурного обследования и проектной документации. Именно этот показатель подтверждает, что объект уже является самостоятельной недвижимой вещью, а не просто строительными материалами на участке.

Когда постановка ОНС на учёт выгодна собственнику

Ставить недострой на кадастровый учёт или нет — решение собственника. Однако существует ряд ситуаций, в которых оформление технического плана ОНС даёт очевидные практические преимущества:

• Продажа объекта. Продать недострой другому застройщику или частному покупателю можно только после регистрации права собственности. Без кадастрового учёта сделка купли-продажи юридически невозможна.
• Залог и кредитование. Банки принимают ОНС в качестве залога только при наличии записи о нём в ЕГРН. Оформив технический план и зарегистрировав объект, собственник получает доступ к проектному финансированию или ипотеке под залог недостроя.
• Привлечение инвесторов. Официально подтверждённая степень готовности конструкций — весомый аргумент при переговорах с инвесторами. Документ показывает реальный объём выполненных работ и вложенных средств.
• Защита от изъятия участка. Если строительство затянулось, зарегистрированный ОНС с подтверждённым освоением участка снижает риск прекращения аренды земли по причине неиспользования.
• Судебные споры и наследование. При разделе имущества, наследственных делах или спорах с подрядчиком зарегистрированный объект имеет чёткий правовой статус, что существенно упрощает судебное разбирательство.
• Страхование. Зарегистрированный недострой можно застраховать как объект недвижимости, защитив вложения на случай пожара, стихийного бедствия или иных рисков.

Требования законодательства и необходимые документы

Правовую основу для подготовки технического плана ОНС составляют:

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 24) — устанавливает понятие технического плана и перечень сведений, которые в нём указываются;
• Приказ Минэкономразвития № 953 — определяет форму документа и единые требования к его подготовке;
• Письмо Росреестра от 09.08.2023 № 14-7257-ТГ/23 — разъясняет упрощённую процедуру кадастрового учёта и регистрации прав на ОНС.

Для составления технического плана кадастровый инженер запросит у заказчика следующие документы:

• Разрешение на строительство — основной правоустанавливающий документ;
• Проектная документация — план этажей, конструктивные характеристики, описание объекта;
• Правоустанавливающий документ на земельный участок — свидетельство о праве собственности, аренды или иной документ, подтверждающий право пользования участком;
• Выписка из ЕГРН на земельный участок — запрашивается инженером самостоятельно при наличии СНИЛС заказчика.

При отсутствии разрешения на строительство или проектной документации сведения об объекте могут быть указаны в техплане на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013 года.

Как проходит процедура: этапы работы

Весь процесс от обращения до получения выписки из ЕГРН занимает, как правило, 3–4 недели и включает следующие этапы:

1. Консультация и сбор документов. Кадастровый инженер анализирует исходные данные, запрашивает сведения ЕГРН на участок и уточняет состав необходимой документации.
2. Выезд на объект. Специалист проводит натурное обследование: определяет координаты характерных точек контура ОНС, фиксирует фактически возведённые конструкции, рассчитывает степень готовности объекта в процентах.
3. Подготовка технического плана. На основании геодезических данных и проектной документации инженер формирует технический план в электронном виде и заверяет его усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Срок подготовки — 3–5 рабочих дней.
4. Подача в Росреестр. Технический план вместе с заявлением о государственном кадастровом учёте и регистрации прав подаётся в орган регистрации — через МФЦ, портал Госуслуг или напрямую кадастровым инженером. С 1 мая 2024 года документ принимается исключительно в электронном формате.
5. Получение результата. Росреестр проводит кадастровый учёт и регистрацию прав одновременно. Срок — 10–12 рабочих дней. По итогам собственник получает выписку из ЕГРН с кадастровым номером объекта.

Особенности технического плана ОНС: что отличает его от стандартного техплана

Технический план ОНС имеет ряд специфических разделов и характеристик, которые не встречаются в документах для завершённых объектов:

• Степень готовности — указывается в процентах (например, 65%) и отражает соотношение фактически выполненных строительных работ к полному объёму, предусмотренному проектом;
• Описание конструктивных элементов — фиксируются фактически возведённые части: фундамент, стены, перекрытия, кровля (в части, которая готова);
• Координаты контура ОНС — устанавливаются методами геодезической съёмки, обеспечивая точную привязку объекта к земельному участку;
• Проектируемое назначение — указывается назначение объекта по завершении строительства (жилой дом, нежилое здание и т. д.).

Важно учитывать, что кадастровый учёт и регистрация права на ОНС возможны только при условии, что право на земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРН. Если участок ещё не оформлен — это первоочередная задача.

Стоимость и сроки оформления технического плана ОНС в СПб

Стоимость подготовки технического плана объекта незавершённого строительства зависит от площади, удалённости объекта, степени готовности и наличия исходной документации. Ориентировочные рыночные значения по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:

Подготовка технического плана объекта незавершённого строительства — это юридически значимая кадастровая работа, которую вправе выполнять только аттестованный кадастровый инженер. Компания KU-GROUP выполняет полный комплекс кадастровых работ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: от выезда на объект и геодезической съёмки до подачи технического плана в Росреестр. Также мы поможем с межеванием земельного участка под ОНС, если право на землю ещё не оформлено. Узнайте точную стоимость на бесплатной консультации — обращайтесь в KU-GROUP!